Rekreační bydlení (část I): Jak neprodělat na své investici

  • Rekreační bydlení (část I): Jak neprodělat na své investici
    Zaznamenal to snad každý. V období nejtužší jarní koronavirové karantény si mnozí přestěhovali svůj home office na chatu, chalupu nebo do svého rekreačního apartmánu. Bylo úplně jedno, jestli pracujete doma, nebo někde jinde. Druhý domov se stal pro některé na čas jejich prvním. Domácí letní turistická sezóna pak začala lámat rekordy. To vše podporuje výrazně zájem i o koupi nového rekreačního bydlení. Zejména v situaci, kdy se znovu ozývá druhá vlna pandemie. Nejeden zájemce si pak v této souvislosti musí položit otázku: Stane se pro mě pořízení rekreačního apartmánu výhodnou investicí?

    Odpověď není jednoduchá, zejména pro ty, kteří si rekreační apartmán pořizují poprvé. Pokud totiž nevědí dost přesně, jak jej budou využívat, může se stát nová nemovitost nikoli radostí, ale jistou přítěží.

    Jan Jerie, ředitel developerské společnosti Crescon, která staví rezidenční apartmány Aldrov Apartments & Resort v krkonošských Vítkovicích, proto upozorňuje na ošidnost neujasněné volby, když říká: „Většina nově kupujících se do své nové nemovitosti zamiluje a jezdí tam každý víkend (první rok), další roky jednou měsíčně a následně párkrát ročně. Náklady na nemovitost ale stále platí. Následně se apartmán snaží pronajmout sami, což je komplikované i skrz prostředníka.“ 

    Aldrov Apartments & Resort


    V nejlepším případě začne takový vlastník na svou nemovitost doplácet, v tom horším, pokud splácí hypotéku, se může dostat do velkých obtíží. Ovšem ani ten, kdo uvažuje jednoznačně o investici, kterou chce přednostně pronajímat, nemá snadné rozhodování. To ale nemá ani developer, který takové bydlení staví. Obě strany tak spojuje stejný cíl: nechtějí na své investici prodělat. 

    Trvalé bydlení či investice, nebo obojí?

    V zásadě existují dva typy budoucích vyhraněných vlastníků. Jedni předpokládají, že budou mít apartmán k dispozici výlučně pro vlastní potřebu a nebudou ji nikdy pronajímat, druzí ji zase nechtějí vůbec obývat, protože si ji kupují čistě jako investiční příležitost. A pak je tu ještě třetí skupina majitelů, která předpokládá, že ji bude po jistou část roku sama využívat, ale nebrání se, nebo i počítá s jejím pronájmem. 

    Kteří zájemci převažují? Ing. Martin Kubík z developerské společnosti Kubík Sněžka, s. r. o., která nedávno dostavěla apartmánový komplex Aparthotel Svatý Vavřinec, podle svých zkušeností uvádí, že „na českých horách, v našem případě v Krkonoších, v rekreačních apartmánech převažují majitelé, kteří kombinují využívání vlastního apartmánu pro své pobyty s pronájmem po zbytek roku. V Aparthotelu Svatý Vavřinec si majitel sám dopředu určí termíny pro vlastní pobyty a zbytek roku je apartmán k dispozici k pronájmu.“

    Michal Kohout z developerské společnosti Dolce Vita Development, která se specializuje na výstavbu horských apartmánů zejména v Krkonoších, jako je například Dolce Vita Harrachov, sice upozorňuje, že „stále více klientů preferuje využití čistě pro osobní potřebu a také pro trvalé bydlení, které je například aktuálně populární u části populace v seniorském věku,“ ale jak říká „apartmány jsou stále velmi atraktivní i u investorů“, u nichž „vzhledem k rostoucí poptávce po domácím turismu, neočekáváme pokles zájmu, spíše naopak.“

    Dolce Vita Harrachov

    Ing Jaroslav Žahourek, zástupce investorské skupiny IMMO Bussiness, která buduje Na Slapech menší komorní projekt Apartmány Hrdlička, jenž vzniká přestavbou existujícího objektu z roku 1990, počítá hlavně se skupinou lidí, kteří nebudou chtít svůj apartmán pronajímat. Přesto zde investiční bydlení nevylučuje: „Někteří zájemci mohou uvažovat o režimu „Time share“, známému např. z rakouských resortů, kdy si apartmán sami užijí několik vybraných týdnů nebo víkendů a po zbývající dobu jej nabídnou k pronájmu. V případě většího počtu takových zájemců je možné zastřešit spolupráci za více apartmánů jednou vybranou agenturou.“

    Naproti tomu Jan Jerie zcela jasně potvrzuje v případě projektu Aldrov Apartments & Resort jimi zjištěný, a proto předpokládaný značný zájem klientů o využití apartmánu jako investice: „Náš projekt je od začátku nastaven pro částečnou rekreaci a zároveň investici bez starostí. Cílíme tedy na zmíněnou druhou a třetí skupinu.“

    Aldrov Apartments & Resort

    Výpovědi developerů tedy ukazují, že podle jejich zkušeností, průzkumů a důvodů proč stavět tento typ bydlení, je podle nich rekreační apartmán pro jejich klienty především investicí, i když na počátku úvah o jeho koupi to tak u mnohých být nemusí. A původně to tak také nebylo.

    Od rekreačního bytového domu k apartmánům se zázemím služeb

    V počátcích výstavby nového rekreační bydlení ke konci devadesátých let se začaly stavět především obytné domy ve stylu horské architektury umístěné ve známých rekreačních oblastech, vzhledem k zájmu hlavně v Krkonoších, kdy se předpokládalo, že si je budou kupovat lidé především jako své druhé bydlení. Už záhy se však ukázalo, že to nestačí. Velká část majitelů brzy zjistila, že svou nemovitost nebudou moci využívat tak, jak zamýšleli, a proto se pokoušeli ji pronajmout, což pro ně osobně nebylo jednoduché. 

    Oldřich Gara, velký průkopník apartmánového bydlení v Čechách i na Moravě, který se svou pražskou developerskou firmou Inkoma postavil celé Horní a částečně Dolní náměstí v Rokytnici nad Jizerou, ústřední náměstí v Čeladné v Beskydech, apartmánové domy v lázeňském Jáchymově a na moha místech v Krkonoších, už po vzoru alpských zemí pamatoval i na službu klientům, kteří své bydlení chtějí také pronajímat. Založil proto cestovní kancelář, která majitelům apartmánů takový servis zajišťovala. 

    Aparthotel Svatý Vavřinec

    Už tehdy se ale ukazovalo, že i to je málo. Aby se apartmány daly dobře pronajímat, bylo pro turisty potřeba rozšířit zázemí služeb, které apartmánové domy běžně neposkytovaly a rekreanti je nemuseli hledat ve vzdálenějším okolí. V řadě projektů, včetně těch Garových, byly proto v přízemí domů projektovány nebytové prostory určené pro zřízení restaurací, barů, fitness a wellnes center, obchůdků s potravinami, specializovaných obchodů se sportovními potřebami, půjčoven lyží, kol apod.

    Jenže se objevil velký problém. Sehnat seriózního nájemce, a zároveň zajistit určité spektrum služeb, byl leckdy obtížně řešitelný úkol. A tak si nutnost vytvořit turistům poutavé zázemí, které by je lákalo k pobytu, a tedy i k pronájmu apartmánu, vyžádalo další posun. Dnešní developeři tak nabízejí svým klientům rekreační bydlení docela jiné kategorie, ne nepodobné hotelovému typu.

    Služby hotelového typu: Ano či ne?

    Bez zázemí, které připomíná hotelové služby s nezbytnou recepcí, se dnes neobejde žádný rekreační projekt. Na Slapech v poměrně malém komorním projektu Apartmány Hrdlička, jenž vzniká přestavbou existujícího objektu z roku 1990, budou v rámci společného zázemí k dispozici sauna, prádelna, úložné prostory na kola a venkovní posezení. „Zázemí bude funkčním a komfortním doplňkem pro pohodové trávení volného času,“ vysvětluje jeho nezbytnost Jaroslav Žahourek.

    Apartmány Hrdlička

    Ve větších projektech, jakým je Aldrov Apartments & Resort, uveďme, že se jedná o komplex, ve kterém je navrženo 139 apartmánů, jsou služby opravdu nadstandardní. Samozřejmě nechybí parkovací stání v podzemní garáži, lyžárna a sklepní kóje pro uložení sezónního vybavení. Součástí projektu je ale také krkonošská hospoda a společenská budova, v níž rezidenti i hosté najdou restauraci, pekárnu, vinný bar, bazén, wellness a multifunkční místnosti, které mohou sloužit například k pořádání konferencí. To vše bude spojeno s konstantní službou hotelového operátora. 

    U větších projektů je tak široké spektrum služeb jak možné, tak i nutné, protože jak říká Jan Jerie: „U klasického apartmánového domu se podobné služby nezaplatí, tudíž nerealizují.“ Pro majitele apartmánů to navíc znamená větší pravděpodobnost pronájmu své nemovitosti a v souvislosti s hotelovým servisem i službu klientům, kteří se nemusejí o nic starat. „Nejvíce vítají bezstarostnost v kombinaci se ziskem,“ říká Jan Jerie. 

    Aldrov Apartments & Resort

    Nejdále zatím dotáhla projekt rekreačního bydlení se službami hotelového typu developerská společnost Kubík Sněžka, s. r. o. Podle Martina Kubíka Aparthotel Svatý Vavřinec (původně Apartmány Svatého Vavřince) už vlastně nevypadá jako klasický apartmánový projekt: „Náš hotelový management poskytuje plný hotelový servis, takže pro hotelového hosta je Aparthotel profilován jako čtyřhvězdičkový hotel. Hotelové služby představují provoz recepce, restaurace, vinárny, garáží, krkonošského wellness, dětské herny, herny pro „teenagery“, herny pro dospělé a údržbu a správu objektu. Hotelový host nepozná, že každý apartmán má svého individuálního majitele,“ říká Martin Kubík.  

    Svým způsobem tak Aparthotel připomíná akciovou společnost, kde každý jednotlivý apartmán představuje jakoby akcii s jistou výnosností. Její výši pak „zajišťuje hotelový management a stará se majiteli o efektivní návratnost investice“, vysvětluje Martin Kubík.

    Je zřejmé, že u větších rekreačních projektů jsou služby hotelového typu téměř nezbytností. Co ale u těch menších? 


    Aparthotel Svatý Vavřinec

    Ano, to je samozřejmě aktuální trend, byť pro klienty v tomto segmentu pořád relativně nová věc“, říká Michal Kohout. Developerská společnost Dolce Vita Development, která se zatím mimo jiné specializuje na rekreační projekty komornějšího rázu, připomeňme již realizovaný apartmánový dům Dolce Vita Harrachov, nebo chystané projekty Dolce Vita Ještědská či připravovaný projekt ve Špindlerově Mlýně, to ovšem vidí u těchto projektů jinak: „Naše zkušenost je taková, že pro kupce to není při rozhodování zásadní, preference jsou zejména místo, dostupnost sportovních aktivit, cena atd,“ upozorňuje na to, co je důležité pro investory do těchto projektů Michal Kohout.

    A dodává: „Obecně vítané jsou služby spojené s provozem apartmánu, bezpečností a dále pak služby vázané k aktivnímu životnímu stylu. Je samozřejmě komfortní mít k dispozici například recepci, ale klienty často zajímá, jak se to promítne do provozních nákladů apartmánu.“ 

    Dolce Vita Ještědská


    Je zřejmé, že majitel apartmánu může tak či onak, více či méně, ale zcela určitě na své investici vydělávat. Ať už je jeho nemovitost součástí většího či menšího projektu. Rozhodování je stejné jako u každé jiné nemovitosti. Jde jen o starosti, které s jejím provozem může mít. A některé jsou i zbytečné. O tom ale za týden v druhé části Hybridní apartmány jako investice budoucnosti?

    Titulní foto: Aparthotel Svatý Vavřinec
     
    SDÍLET
    Další podobné články