Družstevní bydlení: Bez zkušeného developera to nepůjde

Rozhovor s finančním ředitelem developerské společnosti FINEP, ing. Štěpánem Havlasem


Vycházející hvězda družstevního bydlení by mohla zvýšit šanci těch, kteří jsou sice dobře situováni, ale na hypotéku v současných výšinách cen bytů nedosáhnou. Rozšiřující se okruh těchto zákazníků je dobrým důvodem k výstavbě tohoto typu bydlení pro řadu developerů, kteří v této oblasti spouštějí projekty, jež by dosud věnovali jen prodeji bytů do vlastnictví. Současná situace zvyšující se nedostupnosti bytů láká k podnikání stávající bytová družstva, pozadu nezůstává ani pražský magistrát, který by tak chtěl alespoň částečně řešit místní bytovou krizi. 

Jenže výstavba družstevního bydlení, jakkoli se zdá jednoduchá, má svá specifika a úskalí. Své o tom vědí v developerské společnosti FINEP, která téměř před deseti lety „oprášila“ koncept družstevní výstavby a stala se v té době na českém trhu v tomto „staronovém“ oboru průkopníkem. V tomto období dala do prodeje na 1500 družstevních bytů, z toho zhruba tisícovka je již dokončena. 

Máte s realizací nového družstevního bydlení zkušenosti, jaké u nás nikdo jiný nemá. Věnujete se nejen výstavbě, ale jste i jako developer činní ve statutárních orgánech družstev po dokončení výstavby. Tehdy se předpokládalo, ale i dnes se předpokládá, že velká část zájemců si družstevní byt pořídí proto, že nemusí prokazovat bonitu bance jako u hypotéky, a pokud jsou schopni opatřit si 25 % ceny bytu, ať už proto, že disponují vlastním kapitálem, nebo si jej zapůjčit přes stavební spoření či v kombinaci se spotřebním úvěrem, pak se relativně snadno dostanou k bytu, který si mohou kdykoliv po splacení anuity převést do vlastnictví. Nakolik se potvrdily předpoklady, že družstevní byt je jen jednodušší a pro některé rychlejší cestou, jak si opatřit vlastnické bydlení?

Jednoznačně se ukazuje, že to tak není. Když jsme s prodejem družstevních bytů začínali, byly ceny družstevních bytů o něco, i když ne o moc nižší než u vlastnického bydlení. Dnes už v tom cenově skoro žádný rozdíl není. Zdálo by se, že to přitáhne hlavně mladé páry, tzv. singles nebo seniory, kteří uvítají, že nemusejí prokazovat složitě bonitu jako u hypotéky. Do jisté míry to tak bylo, ale převážnou část klientely, jak jsme zjistili, tvořili lidé, kteří by si mohli takový byt koupit i do vlastnictví. V družstevním bytě viděli a vidí oproti vlastnickému bydlení určité výhody. Nakonec o tom svědčí fakt, že i když mohou byt kdykoliv převést do vlastnictví, využilo této možnosti do jednoho roku po dokončení jen 10 % družstevníků a po pěti letech jen tak 20 %. 

O jakých výhodách může být řeč? Většinou se uvádějí nevýhody, tedy co všechno nemůžete udělat bez svolení družstva, například rekonstrukci bytu, pronájem atd. Jste přece jen podílníkem na majetku, které není váš, ani jej nemůžete dát do zástavy v případě přechodného nedostatku financí.  

To je sice pravda. S nemožností zástavy nic neuděláte, ale při platební neschopnosti se dá s vedením družstva lépe mluvit než s bankou, na rekonstrukci, i když u nových bytů nepřichází příliš v úvahu, není problém se s družstvem dohodnout. 

Ukazuje se však jiná věc, o které se tolik nemluví. My máme možnost srovnávat, protože družstevní bydlení stavíme v rámci projektů větších aglomerací, kde budujeme hlavně vlastnické bydlení a budeme realizovat i nájemní bydlení. A tam se ukazuje, že profesionální družstevní správa je daleko efektivnější a pro družstevníky pohodlnější než pro vlastníky bytů sdružených v SVJ. Nejde jen o to, že každý družstevník má jeden hlas, zatímco u SVJ rozhoduje větší výměra bytové plochy u otázek, které se týkají bez rozdílu bytové plochy všech. Co tato nerovnoprávnost umožňuje, s tím se setkávají majitelé bytů v SVJ. Stačí si i uvědomit, že řídící orgány SVJ tvoří v převážné většině lidé, kteří to nikdy předtím nedělali. Řada vlastníků obhajuje své sobecké zájmy, z neznalosti se diskutuje o hloupostech, jiní se nezúčastňují, členové výboru se mění jak na běžícím páse, apod. 

Družstevní bydlení Kaskády Barrandov

Naproti tomu ve vedení družstva jsou jen profesionálové, kteří vědí přesně, jak a co mají dělat. Většina družstevníků je s vedením družstva spokojena. Jsme až překvapeni, jak členské schůze pozitivně reagují na činnost družstva, málokdo chce odvolávat vedení. Družstva jsou v tomto ohledu mnohem lépe řízena. To je i jeden z důležitých důvodů, proč více než ¾ lidí v družstevním bydlení setrvávají.

Objevuje se myšlenka, že právě ta silná družstva, která již třeba v minulosti stavěla, a dnes obhospodařují docela velký bytový fond, by se mohla vzhledem ke své zkušenostem se správou, pustit i do výstavby družstevního bydlení. Je to reálné, když víme, že téměř více než čtvrtstoletí na tomto poli nepodnikala?

Nikoho nechci odrazovat. Ale ti, co to zkusí, určitě brzy zjistí, že i družstevní bydlení je v principu klasické developerské podnikání, které vyžaduje určité know-how, za nímž stojí letité, často i trpké zkušenosti. Tady už nestačí schopnost obhospodařovat stovky bytů, mít třeba i vlastní pozemek, angažovat projektanta, stavební firmu a najít budoucí družstevníky, jak si mnozí představují. Tak jednoduché to není.

My sami vidíme tři pilíře úspěšné družstevní výstavby. Tím prvním je účast zkušeného developera, který zvládne celý proces realizace od na léta časově náročného a byrokraticky komplikovaného povolovacího procesu přes vlastní výstavbu až po získání koncového uživatele. Na to má k dispozici prověřený tým profesionálně zdatných zaměstnanců.

Druhým pilířem je už od počátku projektu úzká spolupráce s družstvem, které bude objekt spravovat.  V praxi to znamená vtělit základní předpoklady pro efektivní řízení již do stanov bytového družstva.  U nás je to už od prvního projektu SBD Praha, které je jako profesionál ve svém oboru naším dlouholetým a spolehlivým partnerem.   
A nakonec třetí pilíř, možná ten nejdůležitější. Financování. Developeři mají za sebou zpravidla banku, která jim na základě dlouhodobých stabilních hospodářských výsledků u řady developerských projektů poskytne až 75 % úvěru. Která banka to udělá pro družstvo, které předtím nikdy nestavělo?

Do výstavby družstevního bydlení se hodlá letos zapojit i Družstvo dostupného bydlení Hlavního města Prahy, a to na vlastním pozemku na Praze 13. Předpokládá se, že vzhledem k tomu, že se do výsledné ceny bydlení nebudou započítávat cena pozemku a zisk investora, mohly by být takové družstevní byty až o 30 % levnější ve srovnání se stávajícími cenami bydlení. Ovlivnilo by to výrazně trh družstevního bydlení?

Zatím se nedomnívám, že by tím výrazně klesly ceny družstevních bytů. Samozřejmě, že se v celkové kalkulaci jistě projeví nulová kupní cena pozemku. O něco méně už zisk investora. Určitě bude mít takové družstvo i snadnější přístup k bankovnímu úvěru. V každém případě, ale bude potřebovat mít za partnery správní firmu nebo zkušeného developera, bez kterého, jak jsem již uvedl, se neobejde realizace žádného typu bydlení. A ti se řídí tržními principy. Takže levnější tyto byty být mohou. Zda až o 30 %, to se teď nedá posoudit. 

Družstevní bydlení Britská čtvrť

Dále se podle našich informací uvádí, že se bude jednat asi o 150 bytů, které však mají být určeny především pro ty, kteří chtějí a musejí bydlet v Praze, a zároveň nebudou smět vlastnit jinou nemovitost k bydlení. To jsou jistá omezení klientely. Jen my sami, kromě ostatních developerů, kteří chystají také projekty družstevního bydlení, uvádíme ročně na trh nejméně 150 družstevních bytů. Přitom povolovací procesy jsou svými parametry a časovou délkou stejné pro všechny, takže než se družstevní bydlení této kategorie rozroste tak, aby mohlo výrazně ovlivnit trh, uplyne ještě dlouhá doba.  

Vzhledem k tristní situaci v oblasti dostupnosti bydlení v Praze navrhuje magistrát parlamentu ČR novely daňových zákonů, kupříkladu v oblasti tzv. druhé snížené sazby DPH z 15 % na 10 %, dále zvýšení podílů krajů a obcí na celostátním hrubém výnosu z DPH z 32,5 % na 35 % a nakonec i zrovnoprávnění postavení vlastníků jednotek a členů družstev v odečtu úroků z hypotečního úvěru, na něž zatím jednotliví družstevníci nemají nárok. Myslíte, že by to mohlo pomoci i výstavbě levnějšího družstevního bydlení?

Nedomnívám se, že zmíněné novely zákonů výrazně pomohou ke zvýšení dostupnosti družstevního bydlení a vůbec nového bydlení samotného. Řešením je masivnější výstavba nových bytů, jednodušší povolovací proces, což by měl umožnit nový stavební zákon. My jako developeři však také vidíme velkou nákladovou zátěž v oblasti infrastruktury, kterou by měl financovat veřejný sektor. Ten na to však nemá finanční prostředky, a tak výstavbu komunikací nebo mateřských škol podmíněně přenáší v rámci povolovacího procesu na developera. Jeho náklady se pak promítají i do konečných cen bytů Ať už vlastnického či družstevního bydlení, protože i tam má developer nezastupitelnou funkci. 

Pokud by tedy měl stát podle našeho názoru významně pomoci bytové výstavbě, pak by měl „delegovat“ finanční prostředky především městským částem či obcím, zkrátka tam, kde se staví, což by napomohlo spolupráci developera a veřejného sektoru. Developeři sami by například mohli založit fond odvodu určitého procenta prostředků z prodaných bytů pro infrastrukturu v té městské části, kde se byty postavily, což by je motivovalo k podpoře výstavby. Jsou i další možnosti spolupráce, které vidíme jako cestu, která by mohla zvýšit dostupnost nejen družstevního, ale obecně i bydlení samotného.

Titulní foto: Družstevní bydlení Britská čtvrť 
 

Další podobné články